Un balcone e/o una veranda possono essere considerati a tutti gli effetti una parte comune tra i proprietari?
Un quesito che spesso ha dato vita a diatribe tra proprietari di distinte unità immobiliari. La legge è chiara quindi dovrebbe essere semplice accontentare tutti.
Se le abitazioni svolgono una funzione di copertura e isolamento per l’abitazione del piano inferiore, si possono definire parti comune. Ma c’è dell’altro.Se tale funzione è svolta solo da una parte del manufatto, allora soltanto questa porzione sarà considerabile come parte comune, mentre il resto della porzione di balcone o veranda sarà considerata come proprietà privata.
Il codice civile è inequivocabile: “le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto“.
Le funzioni di un balcone sono quelle di consentire l’affaccio al proprietario, detto anche diritto di veduta. E poi fungono da tetto e quindi da copertura per la proprietà sottostante. Solo in presenza dei suddetti requisiti, l’eventuale spesa per il rifacimento dello stesso dovrà essere suddivisa in parti uguali tra il proprietario dell’appartamento soprastante ed il proprietario dell’appartamento.
Quando il balcone non è una parte comune tra proprietari
Esistono due differenti tipi di balconi: balconi cosiddetti aggettanti e quelli incassati. Le differenze sono sostanziali e importanti.
I balconi aggettanti, quelli che sporgono rispetto al fronte facciata, costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare ed appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio. Sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare, si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio, ha una autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno. Restano quindi a totale carico del proprietario dell’appartamento le spese per la manutenzione del pavimento (mattonelle, ceramica o gres, ecc.).
I balconi incassati, invece non risultano sporgere rispetto ai muri perimetrali dell’edificio condominiale, rimanendo quindi incassati nell’interno e solitamente sono chiusi su due o tre lati. In questo caso si ritiene che la soletta del balcone incassato costituisca prolungamento del solaio stesso e, pertanto, svolga le funzioni di separazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello stabile condominiale. Pertanto, in applicazione del codice civile., le spese per la manutenzione e ricostruzione dei solai saranno sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
